Wohnung vermieten ohne Makler: So gelingt die Besichtigung

Du hast eine Wohnung zu vermieten und überlegst, ob du das selbst machen kannst? Die kurze Antwort: Ja, du kannst. Tausende Vermieter schaffen das jedes Jahr – ohne Makler, ohne teure Provision. Der Schlüssel zum Erfolg: eine gute Vorbereitung und die richtige Herangehensweise bei den Besichtigungen.

In diesem Ratgeber erfährst du Schritt für Schritt, wie du deine Wohnung ohne Makler vermieten kannst – mit besonderem Fokus auf den Teil, der die meiste Zeit kostet: die Besichtigungen.

Warum viele Vermieter auf einen Makler verzichten

Früher war es einfach: Der Makler hat die Arbeit gemacht, der Mieter hat gezahlt. Seit dem Bestellerprinzip 2015 ist das anders. Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn auch. Für dich als Vermieter bedeutet das: Die komplette Provision – meist 2 Nettokaltmieten plus Mehrwertsteuer – geht aus deiner Tasche.

Was das konkret kostet

Bei einer durchschnittlichen Wohnung mit 900 Euro Kaltmiete:

Position Betrag
| 2 Nettokaltmieten | 1.800 €
| Plus 19% MwSt. | 342 €
| Gesamtkosten | 2.142 €

Für dieses Geld bekommst du: ein Exposé, die Beantwortung von Anfragen, Besichtigungstermine und eine Mietervorauswahl. All das kannst du auch selbst machen – mit etwas Zeit und der richtigen Vorbereitung.

Selbst vermieten ist machbar

Die wichtigste Erkenntnis: Du brauchst kein Spezialwissen, um erfolgreich ohne Makler zu vermieten. Was du brauchst:

Zeit für die Vorbereitung und Besichtigungen
Organisation für die Interessentenkoordination
Sorgfalt bei der Mieterauswahl

Der zeitintensivste Teil ist dabei nicht das Inserieren oder der Mietvertrag – es sind die Besichtigungen.

Vor der Besichtigung: Diese Unterlagen brauchst du

Bevor du den ersten Interessenten einlädst, solltest du vorbereitet sein. Folgende Unterlagen sind Pflicht oder dringend empfohlen:

Pflicht: Der Energieausweis

Ohne gültigen Energieausweis darfst du nicht inserieren und keine Besichtigungen durchführen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben. Bestelle ihn rechtzeitig – die Erstellung dauert ein paar Tage.

Wichtig: Das Exposé

Ein aussagekräftiges Exposé spart dir viele Rückfragen. Es sollte enthalten:

Grunddaten: Größe, Zimmerzahl, Etage, Baujahr
Kosten: Kaltmiete, Nebenkosten, Kaution
Ausstattung: Balkon, Einbauküche, Keller, etc.
Fotos: Mindestens ein Bild pro Raum
Grundriss: Hilft Interessenten bei der Einschätzung
Lage: ÖPNV-Anbindung, Einkaufsmöglichkeiten

Besichtigungstermine planen: Einzel oder Sammel?

Sobald die Anfragen eintrudeln, stellt sich die Frage: Wie organisierst du die Besichtigungen? Du hast zwei Optionen.

Option 1: Einzeltermine

Bei Einzelbesichtigungen zeigst du die Wohnung einem Interessenten (oder Paar) alleine. Das funktioniert gut bei:

Weniger als 10 Anfragen
Hochpreisigen oder besonderen Objekten
Wenn du den persönlichen Kontakt bevorzugst

Zeitaufwand: Rechne mit 20-30 Minuten pro Termin plus An-/Abreise. Bei 15 Interessenten bist du schnell bei 8-10 Stunden.

Option 2: Sammelbesichtigung

Bei einer Sammelbesichtigung (auch Massenbesichtigung genannt) zeigst du mehreren Interessenten gleichzeitig die Wohnung. Das macht Sinn bei:

Mehr als 20 Anfragen
Standardwohnungen in begehrter Lage
Zeitknappheit deinerseits

Zeitaufwand: 5-8 Interessenten pro Slot, 15-20 Minuten pro Durchgang. An einem Samstagnachmittag schaffst du 40+ Besichtigungen.

Die Empfehlung

Bei mehr als 20 Anfragen ist die Sammelbesichtigung fast immer effizienter. Du siehst viele Bewerber auf einmal und kannst direkt vergleichen. Außerdem erhöht der Wettbewerb unter den Interessenten die Verbindlichkeit.

Die Besichtigung durchführen: Praktische Tipps

Die Wohnung ist inseriert, die Termine stehen. Jetzt kommt der Tag der Besichtigung.

Die Wohnung vorbereiten

Klingt banal, wird aber oft unterschätzt:

Aufräumen und sauber machen: Erste Eindrücke zählen
Lüften: Besonders wichtig, wenn die Wohnung leer steht
Licht anmachen: Helle Räume wirken größer und freundlicher
Heizung: Bei Kälte auf angenehme Temperatur bringen

Den Ablauf strukturieren

Überlege dir vorher, wie du durch die Wohnung führst:

Begrüßung an der Tür oder im Eingangsbereich
Kurze Einführung: Die wichtigsten Fakten (Miete, Nebenkosten, Einzugstermin)
Rundgang: Alle Räume zeigen, auf Besonderheiten hinweisen
Fragen beantworten: Zeit für Rückfragen einplanen
Abschluss: Unterlagen verteilen, nächste Schritte erklären

Auf kritische Fragen vorbereitet sein

Interessenten fragen häufig:

Warum zieht der aktuelle Mieter aus?
Wie hoch waren die Nebenkosten im letzten Jahr?
Gibt es Probleme mit Lärm, Feuchtigkeit, Nachbarn?
Wann ist der früheste Einzugstermin?
Kann man die Wohnung streichen/umbauen?

Bereite ehrliche Antworten vor. Verschweigen bringt nichts – Probleme kommen spätestens im Mietverhältnis ans Licht.

Zu zweit ist besser als allein

Wenn möglich, nimm zur Besichtigung jemanden mit. Das hat mehrere Vorteile:

Sicherheit: Du bist nicht allein mit Fremden in der Wohnung
Zweite Meinung: Vier Augen sehen mehr als zwei
Arbeitsteilung: Einer führt, einer sammelt Unterlagen ein

Nach der Besichtigung: Die Mieterauswahl

Die Besichtigungen sind geschafft, du hast einen Stapel Bewerbungen. Jetzt kommt die Entscheidung.

Unterlagen prüfen

Für eine fundierte Auswahl brauchst du:

Mieterselbstauskunft: Vollständig ausgefüllt?
Einkommensnachweis: Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate
SCHUFA-Auskunft: Oder vergleichbare Bonitätsprüfung
Personalausweis: Zur Identitätsprüfung

Als Faustregel gilt: Die Warmmiete sollte nicht mehr als ein Drittel des Nettoeinkommens betragen.

Referenzen einholen

Ruf beim Vorvermieter an. Frage:

War die Miete immer pünktlich?
Gab es Beschwerden von Nachbarn?
Würden Sie wieder an diese Person vermieten?

Ein kurzes Telefonat kann dir viel Ärger ersparen.

Schnell entscheiden

Die besten Bewerber haben oft mehrere Optionen. Melde dich innerhalb von 2-3 Tagen bei deinen Favoriten. Wer zu lange wartet, verliert gute Mieter an schnellere Vermieter.

Tools die dir die Arbeit erleichtern

Die größte Hürde beim Selbstvermieten ist nicht das Fachwissen – es ist die Koordination der Besichtigungen. 50+ Anfragen beantworten, Termine abstimmen, Erinnerungen schicken, No-Shows verwalten: Das frisst Zeit.

Das Problem mit E-Mails

Das klassische Vorgehen: Du bekommst eine Anfrage, schlägst Termine vor, wartest auf Antwort, der Interessent hat keine Zeit, du schlägst neue Termine vor... Bei 30 Interessenten hast du schnell 150+ E-Mails.

Die Lösung: Online-Buchung

Mit einem Online-Buchungssystem drehst du das Prinzip um:

Du legst deine verfügbaren Zeitfenster fest
Du teilst einen Buchungslink mit allen Interessenten
Jeder bucht sich selbst in einen freien Slot ein
Bestätigungen und Erinnerungen gehen automatisch raus

Statt E-Mail-Ping-Pong: Ein Link, eine Übersicht, fertig.

Tipp: Mit unserem kostenlosen Tool kannst du Besichtigungstermine in wenigen Minuten erstellen. Die Interessenten buchen sich selbst ein – du behältst den Überblick.

Fazit: Wohnung vermieten ohne Makler ist machbar

Du kannst deine Wohnung ohne Makler vermieten – mit der richtigen Vorbereitung und den passenden Tools. Der wichtigste Erfolgsfaktor: eine strukturierte Herangehensweise bei den Besichtigungen.

Die wichtigsten Punkte:

Unterlagen vorbereiten: Energieausweis, Exposé, Selbstauskunft
Format wählen: Sammelbesichtigung bei vielen Anfragen
Besichtigung vorbereiten: Wohnung präsentieren, auf Fragen vorbereitet sein
Sorgfältig auswählen: Bonität prüfen, Referenzen einholen
Tools nutzen: Online-Buchung spart Stunden an Koordinationsaufwand

Das gesparte Geld – oft über 2.000 Euro – ist ein starkes Argument. Und mit der richtigen Organisation ist der Aufwand überschaubar.

Bereit für deine erste Vermietung ohne Makler? Erstelle jetzt kostenlos deine Buchungsseite und organisiere Besichtigungen wie ein Profi.

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