Leerstandsmanagement: Wohnungen schneller vermieten
Jeder Tag, an dem eine Wohnung leer steht, kostet Geld. Das klingt simpel, aber viele Vermieter und Hausverwaltungen unterschätzen, wie schnell sich diese Kosten summieren. In diesem Artikel zeigen wir dir, was Leerstand wirklich kostet, warum Wohnungen leer stehen und wie du die Vermietungszeit drastisch verkürzen kannst.
Was Leerstand wirklich kostet
Leerstand bedeutet nicht nur ausbleibende Mieteinnahmen. Die wahren Kosten sind höher, als die meisten denken.
Die offensichtlichen Kosten: Mietausfall
Beispielrechnung:
- Monatliche Kaltmiete: 800 €
- Leerstand: 2 Monate
- Direkter Mietausfall: 1.600 €
- Monatliche Kaltmiete: 800 €
- Leerstand: 2 Monate
- Direkter Mietausfall: 1.600 €
Das ist der Betrag, den jeder Vermieter im Kopf hat. Aber es geht weiter.
Die versteckten Kosten
Laufende Nebenkosten:
Auch leere Wohnungen verursachen Kosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllgebühren (Grundgebühr), Hausmeister, Winterdienst. Je nach Wohnung 50-150 € pro Monat.
Auch leere Wohnungen verursachen Kosten: Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllgebühren (Grundgebühr), Hausmeister, Winterdienst. Je nach Wohnung 50-150 € pro Monat.
Heizkosten:
Eine leere Wohnung muss im Winter trotzdem geheizt werden, um Schimmel und Frostschäden zu vermeiden. Mindesttemperatur: 12-15 Grad.
Eine leere Wohnung muss im Winter trotzdem geheizt werden, um Schimmel und Frostschäden zu vermeiden. Mindesttemperatur: 12-15 Grad.
Verwaltungsaufwand:
Jeder Tag Leerstand bedeutet: Anfragen beantworten, Termine koordinieren, Inserate pflegen. Das kostet Arbeitszeit – und damit Geld.
Jeder Tag Leerstand bedeutet: Anfragen beantworten, Termine koordinieren, Inserate pflegen. Das kostet Arbeitszeit – und damit Geld.
Wertverlust:
Langfristiger Leerstand kann den Wert einer Immobilie mindern. Schimmelbildung, fehlende Lüftung und vernachlässigte Wartung hinterlassen Spuren.
Langfristiger Leerstand kann den Wert einer Immobilie mindern. Schimmelbildung, fehlende Lüftung und vernachlässigte Wartung hinterlassen Spuren.
Die Gesamtrechnung
Kostenfaktor 2 Monate Leerstand
| Mietausfall | 1.600 €
| Nebenkosten | 200 €
| Heizung (Winter) | 150 €
| Verwaltungsaufwand | 200 €
| Gesamt | 2.150 €
Bei mehreren Leerständen pro Jahr oder größeren Beständen summiert sich das schnell auf fünfstellige Beträge.
Warum Wohnungen leer stehen: Die häufigsten Ursachen
Leerstand hat selten nur einen Grund. Meist kommen mehrere Faktoren zusammen.
1. Zu späte Reaktion auf Kündigungen
Das Problem: Die Kündigung geht ein, aber die Vermarktung startet erst, wenn der alte Mieter ausgezogen ist. Ergebnis: 1-2 Monate Leerstand, bevor der neue Mieter überhaupt gesucht wird.
Die Lösung: Parallelvermarktung. Sobald die Kündigung eingeht, startet die Suche nach dem Nachfolger – auch wenn der alte Mieter noch wohnt.
2. Langsamer Besichtigungsprozess
Das Problem: 50 Interessenten wollen die Wohnung sehen. Die Terminkoordination zieht sich über Wochen. Bis alle durch sind und die Entscheidung fällt, ist ein Monat vergangen.
Die Lösung: Effiziente Terminorganisation mit Selbstbuchung. Alle Besichtigungen in einer Woche durchführen, dann entscheiden.
3. Schlechte Vermarktung
Das Problem: Das Inserat ist wenig ansprechend, die Fotos dunkel und verwackelt, wichtige Infos fehlen. Ergebnis: Weniger Anfragen, weniger passende Bewerber.
Die Lösung: Professionelles Exposé mit guten Fotos, vollständigen Informationen und einem klaren Angebot.
4. Unrealistischer Mietpreis
Das Problem: Der Vermieter orientiert sich an Wunschvorstellungen statt am Markt. Die Wohnung ist überteuert, es kommen zu wenige Anfragen.
Die Lösung: Marktanalyse vor der Inserierung. Vergleichsangebote prüfen, lokalen Mietspiegel berücksichtigen.
5. Zu langer Auswahlprozess
Das Problem: Die Besichtigungen sind durch, aber die Entscheidung zieht sich. Noch eine Bonitätsprüfung, noch ein Gespräch, noch eine Nacht drüber schlafen. Währenddessen springt der Wunschkandidat ab, weil er woanders eine Zusage bekommen hat.
Die Lösung: Klare Kriterien vor der Besichtigung definieren. Schnelle Entscheidung nach den Besichtigungen (48-72 Stunden).
Prävention: Leerstand von Anfang an vermeiden
Die beste Strategie gegen Leerstand ist Prävention.
Gute Mieterbeziehung pflegen
Zufriedene Mieter bleiben länger. Die Kündigung eines langjährigen Mieters ist oft teurer als kleine Investitionen in die Zufriedenheit:
- Anliegen ernst nehmen und zeitnah bearbeiten
- Kommunikation auf Augenhöhe
- Bei berechtigten Wünschen entgegenkommen
- Regelmäßige Wartung und Instandhaltung
Kündigungen frühzeitig erkennen
Manchmal kündigt sich eine Kündigung an:
- Mieter erwähnt Umzugspläne, Jobwechsel, Familienzuwachs
- Beschwerden über Zustand der Wohnung häufen sich
- Mieter fragt nach Untervermietung oder Nachmieter
Wenn du solche Signale ernst nimmst, kannst du dich mental und organisatorisch vorbereiten.
Nachmieterklausel prüfen
Manche Mietverträge erlauben es dem Mieter, einen Nachmieter zu benennen. Das kann Vorteile haben:
- Mieter hat Eigeninteresse an schneller Neuvermietung
- Oft kommen gute Kandidaten aus dem Bekanntenkreis
- Übergang kann nahtloser gestaltet werden
Wichtig: Du bist nicht verpflichtet, den Nachmieter zu akzeptieren. Die Entscheidung liegt bei dir.
Schnelle Reaktion: Wenn eine Kündigung eingeht
Der Countdown beginnt. So handelst du optimal:
Woche 1: Grundlagen schaffen
Tag 1-2:
- Kündigung prüfen und bestätigen
- Kündigungstermin im Kalender markieren
- Besichtigung mit aktuellem Mieter vereinbaren
- Kündigung prüfen und bestätigen
- Kündigungstermin im Kalender markieren
- Besichtigung mit aktuellem Mieter vereinbaren
Tag 3-5:
- Wohnung besichtigen, Zustand dokumentieren
- Mietpreis festlegen (Marktvergleich)
- Fotos machen (wenn möglich) oder Termin für Fotoshooting planen
- Wohnung besichtigen, Zustand dokumentieren
- Mietpreis festlegen (Marktvergleich)
- Fotos machen (wenn möglich) oder Termin für Fotoshooting planen
Tag 6-7:
- Exposé erstellen
- Inserat texten
- Besichtigungsslots planen
- Exposé erstellen
- Inserat texten
- Besichtigungsslots planen
Woche 2: Vermarktung starten
Tag 8-10:
- Inserat auf Portalen schalten
- Buchungsseite für Besichtigungen einrichten
- Link kommunizieren
- Inserat auf Portalen schalten
- Buchungsseite für Besichtigungen einrichten
- Link kommunizieren
Tag 10-14:
- Erste Anfragen/Buchungen kommen rein
- Ggf. Inserat optimieren bei zu wenigen Anfragen
- Erste Anfragen/Buchungen kommen rein
- Ggf. Inserat optimieren bei zu wenigen Anfragen
Woche 3-4: Besichtigungen und Auswahl
Besichtigungswoche:
- Alle Termine innerhalb von 1-2 Wochen durchführen
- Bewerbungsunterlagen sammeln
- Alle Termine innerhalb von 1-2 Wochen durchführen
- Bewerbungsunterlagen sammeln
Entscheidungswoche:
- Bonitätsprüfung der Top-Kandidaten
- Entscheidung treffen (48-72 Stunden nach letzter Besichtigung)
- Zusage und Absagen versenden
- Mietvertrag vorbereiten
- Bonitätsprüfung der Top-Kandidaten
- Entscheidung treffen (48-72 Stunden nach letzter Besichtigung)
- Zusage und Absagen versenden
- Mietvertrag vorbereiten
Bei diesem Tempo ist die Neuvermietung in 4-6 Wochen abgeschlossen – während der alte Mieter noch in der Kündigungsfrist ist.
Besichtigungen beschleunigen: Der größte Zeitfaktor
Die Besichtigungsphase ist oft der größte Flaschenhals. Hier verlieren viele Vermieter Wochen.
Das typische Problem
- 40 Anfragen in der ersten Woche
- Du versuchst, individuelle Termine zu finden
- E-Mail-Ping-Pong mit jedem Interessenten
- Manche Termine platzen kurzfristig
- Nach 3 Wochen hast du 15 von 40 gesehen
Die effiziente Alternative
Schritt 1: Feste Besichtigungszeiten definieren
Statt individuelle Termine anzubieten, legst du feste Slots fest:
- Mittwoch 17:00-18:30 Uhr
- Samstag 10:00-12:00 Uhr
Statt individuelle Termine anzubieten, legst du feste Slots fest:
- Mittwoch 17:00-18:30 Uhr
- Samstag 10:00-12:00 Uhr
Schritt 2: Selbstbuchung ermöglichen
Mit einem Tool wie besichtigungstermine.com erstellst du eine Buchungsseite. Interessenten wählen selbst einen Slot.
Mit einem Tool wie besichtigungstermine.com erstellst du eine Buchungsseite. Interessenten wählen selbst einen Slot.
Schritt 3: Automatisierung nutzen
- Automatische Bestätigung bei Buchung
- Erinnerung 24 Stunden vorher
- Dashboard zeigt alle Termine
- Automatische Bestätigung bei Buchung
- Erinnerung 24 Stunden vorher
- Dashboard zeigt alle Termine
Ergebnis: Alle Besichtigungen innerhalb von 1-2 Wochen, ohne manuellen Koordinationsaufwand. Das allein kann die Vermietungszeit um 2-3 Wochen verkürzen.
ROI-Rechnung
Ohne Tool Mit Tool
| 3 Wochen Terminkoordination | 3 Tage Setup
| 15 Stunden E-Mails | 0 Stunden E-Mails
| Besichtigungen verteilt über 4 Wochen | Alle in 1 Woche
| Entscheidung nach 6 Wochen | Entscheidung nach 3 Wochen
| 3 Wochen zusätzlicher Leerstand | Leerstand vermieden
| Kosten: ~1.600 € | Kosten: 0 € (kostenlose Version)
Fazit: Jeder Tag zählt
Leerstand ist teuer – teurer als die meisten denken. Aber er ist auch vermeidbar. Mit den richtigen Prozessen und Tools kannst du die Vermietungszeit deutlich verkürzen.
Die wichtigsten Hebel:
- Früh starten: Vermarktung beginnt mit der Kündigung, nicht nach dem Auszug
- Professionell inserieren: Gute Fotos, vollständige Infos, realistischer Preis
- Besichtigungen beschleunigen: Selbstbuchung statt E-Mail-Chaos
- Schnell entscheiden: Klare Kriterien, kurze Entscheidungswege
Der Besichtigungsprozess ist oft der größte Zeitfresser. besichtigungstermine.com löst genau dieses Problem – für einzelne Wohnungen oder große Bestände. Kostenlos starten, bei Bedarf skalieren.