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Haus verkaufen ohne Makler: Besichtigungen managen

Du möchtest dein Haus verkaufen und fragst dich, ob du das ohne Makler schaffst? Bei Provisionen von 3-6% des Kaufpreises ist das eine berechtigte Überlegung. Ein Haus für 400.000 Euro verkaufen bedeutet: 12.000 bis 24.000 Euro an Maklergebühren. Dieses Geld kannst du sparen – wenn du weißt, wie du die Besichtigungen professionell organisierst.

In diesem Ratgeber erfährst du, wie du beim Hausverkauf ohne Makler die Besichtigungen effizient managst – von der Planung über die Durchführung bis zur Nachbereitung.

Warum viele Hausverkäufer auf den Makler verzichten

Der Hauptgrund liegt auf der Hand: die Kosten.

Die Maklerprovision beim Hausverkauf

Seit Dezember 2020 gilt beim Hausverkauf die Provisionsteilung: Käufer und Verkäufer zahlen in der Regel je die Hälfte. Die übliche Gesamtprovision liegt bei 6-7% des Kaufpreises.

Kaufpreis Provision (6% gesamt) Dein Anteil (3%)
| 300.000 € | 18.000 € | 9.000 €
| 400.000 € | 24.000 € | 12.000 €
| 500.000 € | 30.000 € | 15.000 €

Selbst bei der Hälfte: Das sind erhebliche Summen.

Privatverkauf ist machbar

Der Hausverkauf ohne Makler ist aufwendiger, aber nicht komplizierter. Die größten Herausforderungen:

Preisfindung: Den richtigen Verkaufspreis ermitteln
Vermarktung: Inserat, Exposé, Reichweite
Besichtigungen: Termine koordinieren und durchführen
Verhandlung: Den Preis durchsetzen
Abwicklung: Notar, Übergabe, Formalitäten

Von diesen Punkten ist einer besonders zeitintensiv: die Besichtigungen.

Sammelbesichtigung oder Einzeltermine?

Beim Hausverkauf hast du zwei grundsätzliche Optionen für Besichtigungen.

Sammelbesichtigung (Open House)

Bei einer Sammelbesichtigung öffnest du dein Haus für mehrere Interessenten gleichzeitig oder in kurzen Zeitabständen. Das funktioniert gut, wenn:

Du viele Anfragen hast (20+)
Das Haus in begehrter Lage liegt
Du effizient vorgehen möchtest
Du Wettbewerb unter Interessenten erzeugen willst

Vorteil: Du erledigst viele Besichtigungen in kurzer Zeit. Interessenten sehen, dass andere auch Interesse haben – das kann Kaufentscheidungen beschleunigen.

Einzeltermine

Einzelbesichtigungen sind persönlicher. Du zeigst das Haus einem Interessenten (oder einer Familie) alleine. Sinnvoll bei:

Weniger Anfragen (unter 15)
Hochpreisigen oder besonderen Objekten
Wenn du Wert auf individuellen Kontakt legst

Vorteil: Du lernst den potenziellen Käufer besser kennen und kannst gezielter auf Fragen eingehen.

Die Kombination macht's

Viele Verkäufer kombinieren beide Ansätze:

Erst Sammelbesichtigung: Alle Interessenten einladen, erste Eindrücke sammeln
Dann Einzeltermine: Ernsthafte Interessenten noch einmal einladen

So filterst du schnell die wirklich Kaufwilligen heraus.

Zeitplanung für Hausbesichtigungen

Ein häufiger Fehler beim Privatverkauf: Die Zeitplanung wird unterschätzt.

Wie lange dauert eine Hausbesichtigung?

Anders als bei Wohnungen brauchen Hausbesichtigungen mehr Zeit:

Dazu kommt: Bei Häusern schauen Interessenten genauer hin. Keller, Dachboden, Garten, Heizung, Dach – alles will besichtigt werden.

Wie viele Termine pro Tag?

Unterschätze nicht den Ermüdungseffekt. Nach dem fünften Rundgang erzählst du dieselben Geschichten, beantwortest dieselben Fragen – und wirkst möglicherweise nicht mehr so engagiert.

Empfehlung für Einzeltermine:
- Maximum 6-8 Besichtigungen pro Tag
- Mindestens 15-20 Minuten Pause zwischen den Terminen
- Längere Mittagspause einplanen

Zeitslots clever vergeben

Vermeide Back-to-Back-Termine. Interessenten kommen zu spät, bleiben länger, haben Nachfragen. Plane Puffer ein:

Uhrzeit Aktivität
| 10:00-11:00 | Besichtigung Familie Müller
| 11:00-11:15 | Pause/Puffer
| 11:15-12:15 | Besichtigung Herr Schmidt
| 12:15-12:45 | Pause
| 12:45-13:45 | Besichtigung Familie Weber

Die Besichtigung vorbereiten

Erste Eindrücke zählen. Ein gepflegtes Haus verkauft sich schneller und oft zu einem besseren Preis.

Das Haus präsentieren

Vor jeder Besichtigung:
- Aufräumen und gründlich sauber machen
- Fenster putzen (helle Räume wirken größer)
- Garten in Ordnung bringen
- Persönliche Gegenstände reduzieren

Kleine Reparaturen erledigen

Offensichtliche Mängel schrecken ab. Behebe vor den Besichtigungen:

Tropfende Wasserhähne
Klemmende Türen oder Fenster
Kaputte Glühbirnen
Lose Türgriffe oder Steckdosenabdeckungen

Home Staging bei leerem Haus

Wenn du bereits ausgezogen bist: Leere Räume wirken oft kleiner und trostloser, als sie sind. Optionen:

Minimal-Staging: Ein paar Möbelstücke, dezente Deko
Virtuelles Staging: Fotos mit digitalen Möbeln (für Online-Inserat)
Professionelles Staging: Möbelverleih für die Verkaufsphase

Häufige Fehler bei Hausbesichtigungen vermeiden

Erfahrene Makler kennen die typischen Fallstricke. Als Privatverkäufer solltest du diese auch kennen.

Fehler 1: Zu viele Termine an einem Tag

Nach der achten Besichtigung bist du erschöpft. Deine Antworten werden kürzer, dein Enthusiasmus lässt nach. Interessenten merken das.

Lösung: Verteile die Termine auf mehrere Tage. Qualität vor Quantität.

Fehler 2: Keine Pausen zwischen Terminen

Termin um 14:00, nächster um 14:30 – und der erste Interessent bleibt bis 14:40? Jetzt stapeln sich die Leute im Flur.

Lösung: Mindestens 15 Minuten Puffer. Bei Häusern eher 20-30 Minuten.

Fehler 3: Unvorbereitet auf Fragen

Interessenten fragen nach Details: Wann wurde die Heizung erneuert? Wie hoch sind die Grundsteuer und Nebenkosten? Gibt es Renovierungsstau?

Lösung: Bereite eine Faktensammlung vor. Heizkosten der letzten Jahre, Renovierungshistorie, anstehende Maßnahmen.

Fehler 4: Zu viel reden

Die Versuchung ist groß, alles zu erklären und zu rechtfertigen. Aber: Interessenten brauchen auch Raum, um sich das Haus vorzustellen.

Lösung: Gib eine Einführung, dann lass die Interessenten selbst erkunden. Beantworte Fragen, aber dränge nicht.

Fehler 5: Mängel verschweigen

Verschweigen bringt nichts. Spätestens beim Gutachter oder der Finanzierungsprüfung kommen Probleme ans Licht. Dann platzt der Verkauf – und du hast Zeit verloren.

Lösung: Sei ehrlich. Bekannte Mängel ansprechen, am besten mit Lösungsvorschlägen ("Die Heizung ist 20 Jahre alt, wir haben aber ein Angebot für eine neue eingeholt").

Termine effizient koordinieren

Bei 20-30 ernsthaften Interessenten wird die Terminkoordination zum Vollzeitjob. Das E-Mail-Ping-Pong frisst Stunden.

Das klassische Problem

Du bekommst eine Anfrage: "Können wir das Haus besichtigen?"

Du antwortest: "Gerne, wie wäre Samstag 14 Uhr?"

Antwort: "Samstag können wir leider nicht, geht auch Sonntag?"

Du: "Sonntag bin ich verhindert, wie wäre nächste Woche?"

...und so weiter, bei 25 Interessenten.

Die Lösung: Online-Buchung

Mit einem Terminbuchungssystem drehst du das Prinzip um:

Du definierst verfügbare Zeitfenster
Du erstellst einen Buchungslink
Du teilst den Link mit allen Interessenten
Jeder bucht sich selbst in einen freien Slot
Bestätigungen und Erinnerungen gehen automatisch raus

Ergebnis: Statt 50+ E-Mails verschickst du einen Link. Du siehst auf einen Blick, wer wann kommt.

No-Shows reduzieren

Ein häufiges Problem: Interessenten buchen einen Termin und erscheinen nicht. Das ist ärgerlich, wenn du extra dafür Zeit blockiert hast.

Automatische Erinnerungen 24 Stunden vor dem Termin reduzieren No-Shows erheblich. Die meisten Termintools bieten das standardmäßig.

Tipp: Mit unserem kostenlosen Tool kannst du Besichtigungstermine in Minuten erstellen. Interessenten buchen sich selbst ein, bekommen automatisch Erinnerungen – du behältst den Überblick.

Fazit: Haus verkaufen ohne Makler ist machbar

Ein Haus ohne Makler zu verkaufen spart dir bei einem durchschnittlichen Objekt 10.000 Euro oder mehr. Der größte Aufwand steckt in der Organisation der Besichtigungen – aber genau hier können digitale Tools enorm helfen.

Die wichtigsten Punkte:

Format wählen: Sammelbesichtigung für viele Anfragen, Einzeltermine für persönlichen Kontakt
Realistisch planen: 6-8 Termine pro Tag maximum, ausreichend Pausen
Haus vorbereiten: Aufräumen, kleine Reparaturen, guter erster Eindruck
Fehler vermeiden: Nicht überladen, ehrlich zu Mängeln sein
Koordination automatisieren: Online-Buchungstools sparen Stunden

Die gesparte Maklerprovision ist ein starkes Argument. Und mit der richtigen Organisation ist der Mehraufwand absolut machbar.

Bereit für deine erste Hausbesichtigung ohne Makler? Erstelle jetzt kostenlos deine Buchungsseite und organisiere die Termine professionell.

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