Ein Haus ohne Makler zu verkaufen ist für viele Eigentümer eine wirtschaftlich sinnvolle Entscheidung. Bei einem Verkaufspreis von 400.000 Euro bedeutet eine Provision von 6 % insgesamt 24.000 Euro – selbst bei geteilter Provision bleiben schnell 12.000 Euro oder mehr beim Verkäufer.
Der Verzicht auf einen Makler spart Kosten, verlagert aber organisatorische Aufgaben auf dich. Besonders zeitintensiv sind die Besichtigungen: Terminabstimmung, Vorbereitung, Durchführung und Nachbereitung. Dieser Leitfaden zeigt, wie du Besichtigungen strukturiert planst und professionell umsetzt.
Warum viele Verkäufer auf einen Makler verzichten
Seit Dezember 2020 wird die Maklerprovision beim Hausverkauf in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Üblich sind 6–7 % des Kaufpreises insgesamt. Bei steigenden Immobilienpreisen entstehen dadurch erhebliche Beträge.
Der Privatverkauf ist organisatorisch aufwendiger, aber nicht komplizierter. Die zentralen Aufgaben sind:
- Preisfindung: realistische Marktanalyse
- Vermarktung: Inserate, Exposé, Reichweite
- Besichtigungen: Planung und Durchführung
- Verhandlung: Kaufpreis und Konditionen
- Abwicklung: Notar, Übergabe, Formalitäten
Von diesen Punkten ist die Organisation der Besichtigungen häufig der größte Zeitfaktor.
Sammelbesichtigung oder Einzeltermine?
Für Hausbesichtigungen haben sich zwei Formate etabliert: die Sammelbesichtigung (Open House) und der individuelle Einzeltermin. Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Nachfrage, Objektart und deiner persönlichen Präferenz ab.
Sammelbesichtigung (Open House)
- Geeignet bei hoher Nachfrage (20+ Anfragen)
- Sinnvoll in begehrten Lagen
- Effiziente Durchführung vieler Besichtigungen in kurzer Zeit
- Erzeugt sichtbaren Wettbewerb unter Interessenten
Einzeltermine
- Geeignet bei geringerer Nachfrage
- Sinnvoll bei hochpreisigen oder besonderen Objekten
- Erlaubt intensiveren persönlichen Austausch
In der Praxis ist eine Kombination häufig effektiv: zunächst eine Sammelbesichtigung zur Vorauswahl, anschließend Einzeltermine mit ernsthaften Interessenten.
Zeitplanung realistisch gestalten
Hausbesichtigungen benötigen mehr Zeit als Wohnungsbesichtigungen. Neben Wohnräumen spielen Keller, Dachboden, Technikräume und Außenbereiche eine zentrale Rolle.
Orientierungswerte für die Dauer:
- Reihenhaus: 25–35 Minuten
- Doppelhaushälfte: 30–40 Minuten
- Freistehendes Einfamilienhaus: 40–60 Minuten
Plane zusätzlich ausreichend Puffer ein. Termine ohne Pause führen schnell zu Verzögerungen und Stress.
Empfehlung für Einzeltermine:
- Maximal 6–8 Besichtigungen pro Tag
- Mindestens 15–20 Minuten Puffer
- Bewusst eingeplante Erholungsphasen
Qualität wirkt überzeugender als ein überladener Terminplan.
Die Besichtigung professionell vorbereiten
Der erste Eindruck beeinflusst die Kaufentscheidung erheblich. Ein gepflegtes, aufgeräumtes Haus wirkt größer, wertiger und vertrauenswürdiger.
Vor jeder Besichtigung:
- Gründlich reinigen und aufräumen
- Fenster putzen, für ausreichend Licht sorgen
- Garten und Außenbereich pflegen
- Persönliche Gegenstände reduzieren
Kleine Reparaturen erledigen:
- Tropfende Wasserhähne
- Klemmende Türen oder Fenster
- Defekte Leuchtmittel
- Lose Griffe oder Abdeckungen
Bei leerstehenden Häusern kann ein minimalistisches Staging helfen, Räume besser wirken zu lassen.
Typische Fehler bei Hausbesichtigungen
Wer privat verkauft, unterschätzt häufig die organisatorischen Details. Die häufigsten Fehler lassen sich mit etwas Vorbereitung vermeiden.
- Zu viele Termine an einem Tag: Erschöpfung wirkt sich auf Gesprächsqualität und Auftreten aus.
- Keine Pufferzeiten: Verzögerungen führen zu unangenehmen Überschneidungen.
- Unvorbereitet auf Detailfragen: Halte Informationen zu Heizung, Renovierungen, Nebenkosten und Grundsteuer bereit.
- Übermäßiges Reden: Interessenten brauchen Raum, um das Haus auf sich wirken zu lassen.
- Mängel verschweigen: Transparenz schafft Vertrauen und verhindert spätere Konflikte.
Besichtigungstermine effizient koordinieren
Bei 20 oder mehr ernsthaften Interessenten wird die Terminabstimmung schnell zum administrativen Engpass. Klassische E-Mail-Abstimmungen führen zu langen Dialogketten und unnötigem Zeitverlust.
Ein strukturiertes Terminbuchungssystem kehrt das Prinzip um:
- Du definierst verfügbare Zeitfenster.
- Du teilst einen Buchungslink.
- Interessenten wählen selbstständig einen freien Slot.
- Bestätigungen und Erinnerungen werden automatisch versendet.
Das reduziert Kommunikationsaufwand erheblich und schafft Übersicht. Zusätzlich senken automatische Erinnerungen die Wahrscheinlichkeit von No-Shows.
Fazit
Ein Haus ohne Makler zu verkaufen ist wirtschaftlich attraktiv, erfordert jedoch organisatorische Disziplin. Der größte Zeitaufwand entsteht bei der Planung und Durchführung der Besichtigungen.
Wer realistisch plant, das passende Besichtigungsformat wählt, ausreichend Puffer einbaut und die Terminabstimmung digital organisiert, kann den Prozess professionell steuern.
Die eingesparte Provision ist erheblich – und mit einer klaren Struktur ist der zusätzliche Aufwand gut beherrschbar.